“에어컨 고장, 보일러 동파… 수리비 누가 내죠?” 자취생을 위한 집수리 분쟁 종결 가이드

한여름 밤, 갑자기 에어컨에서 물이 뚝뚝 떨어지기 시작합니다.

 

찜통 같은 방 안에서 잠은 오지 않고, '이거 수리비 얼마나 나올까?', '혹시 내가 물어줘야 하나?' 하는 걱정에 머릿속이 복잡해집니다.

 

집주인에게 전화하자니 왠지 껄끄럽고, 안 하자니 당장 오늘 밤이 막막한 상황. 자취생이라면 누구나 한 번쯤 겪어봤을 딜레마일 겁니다.

 

저 역시 사회초년생 시절, 겨울에 보일러가 터져서 집주인과 크게 다툰 경험이 있습니다. 집주인은 제가 함부로 써서 고장 났다며 수리비를 떠넘겼고, 법을 잘 몰랐던 저는 억울했지만 꼼짝없이 수십만 원을 물어내야 했죠. 그때의 경험은 '아는 것이 힘'이라는 말을 뼈저리게 느끼게 된 계기가 되었습니다.

 

월세나 전세로 살 때 발생하는 집수리 문제, 더 이상 혼자 끙끙 앓거나 억울하게 비용을 부담하지 마세요. 우리 법은 임차인(세입자)을 보호하기 위한 명확한 기준을 마련해두고 있습니다.

 

이 글은 누가, 언제, 어디까지 수리비를 부담해야 하는지에 대한 '법적 기준'과 실제 분쟁 사례를 통해, 여러분이 당당하게 권리를 요구할 수 있도록 돕는 완벽한 행동 지침서입니다.

 

이것만 알면 집주인과의 불편한 실랑이를 피하고 현명하게 대처할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

1. 모든 분쟁의 기준! ‘임대인의 수선 의무’란?

가장 중요한 법적 근거부터 알아야 합니다. 우리 민법 제623조는 "임대인(집주인)은 임차인(세입자)이 목적물(집)을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 명시하고 있습니다.

• 쉽게 말해: 집주인은 세입자가 계약 기간 동안 문제없이 살 수 있도록 집의 주요 시설을 유지·보수할 '법적 의무'가 있다는 뜻입니다.
• 핵심 기준: 수리하지 않으면 세입자가 제대로 살기 힘든 '중대한 하자'인가, 아니면 사소한 불편함 정도인가에 따라 책임이 나뉩니다.

2. Case 1: 이건 집주인이 내는 게 맞습니다 (주요 설비 하자)

사용에 필수적인 주요 설비의 노후나 본래의 하자로 인한 고장은 명백히 집주인의 책임입니다. 세입자의 고의나 과실이 없었다면 당당하게 수리를 요구하세요.

• ✔️ 보일러 고장 및 동파: 난방과 온수는 사람이 사는 데 필수적인 요소이므로, 보일러 자체의 노후로 인한 고장은 집주인이 수리해야 합니다. (단, 세입자가 장기간 집을 비우면서 보일러를 끄는 등 관리 소홀로 동파된 경우는 세입자 책임이 될 수 있습니다.)
• ✔️ 에어컨/냉장고 등 옵션 가전 고장: 계약 당시부터 설치되어 있던 '기본 옵션' 가전의 자연적인 고장 역시 집주인의 수선 의무에 포함됩니다. (사용자의 과실이 아닌 경우)
• ✔️ 누수 및 배관 문제: 천장에서 물이 새거나, 벽에 곰팡이가 생기는 원인이 건물의 노후나 배관 문제라면 100% 집주인 책임입니다. 방수 공사, 도배 비용까지 집주인이 부담해야 합니다.
• ✔️ 전기/가스 시설, 현관문 잠금장치 등 안전 관련 문제: 안전과 직결되는 시설의 고장도 당연히 집주인이 책임집니다.

3. Case 2: 이건 세입자가 내는 게 맞습니다 (사소한 소모품 교체)

반면, 세입자가 집을 사용하면서 자연스럽게 닳거나 소모되는 부분, 혹은 세입자의 부주의로 파손된 부분은 직접 해결해야 합니다. 이를 '임차인의 선관주의 의무(선량한 관리자로서의 주의 의무)'라고 합니다.

• ✔️ 전등, 리모컨 건전지 등 소모품 교체: 형광등이나 LED 전구가 다 닳아 교체하는 것은 세입자의 몫입니다.
• ✔️ 샤워기 헤드, 수전 고무패킹 등 간단한 부품 교체: 간단히 교체 가능한 소모성 부품은 일반적으로 세입자가 부담합니다.
• ✔️ 세입자의 부주의로 인한 파손: 실수로 문을 부수거나, 담배를 피우다 벽지를 태우는 등 세입자의 명백한 과실로 인한 수리는 당연히 세입자가 원상복구해야 합니다.
• ✔️ 변기 막힘: 음식물이나 물티슈 등 이물질을 넣어 변기가 막혔다면 세입자 책임입니다. (단, 배관 자체의 문제일 경우는 집주인 책임)

4. 집주인이 수리를 안 해줄 때? 현명한 대처법 3단계

수리를 요청했지만 집주인이 묵묵부답이거나 나 몰라라 할 때, 감정적으로 싸우지 말고 아래 단계에 따라 이성적으로 대처해야 합니다.

1. (1단계) 증거 남기기: 고장 난 부분을 사진이나 영상으로 찍어두고, 집주인에게 '언제, 어디가, 어떻게' 고장 났는지 문자로 정확하게 보내 증거를 남깁니다. 전화 통화 시에는 통화 내용을 녹음하는 것이 좋습니다.
2. (2단계) 수리 요청 및 비용 청구 예고: "수리를 요청드렸으나 답이 없으셔서, 먼저 제 돈으로 수리하고 다음 달 월세에서 수리비를 제외하고 입금하겠습니다." 라고 명확하게 의사를 전달합니다. (이 역시 문자로 남겨야 합니다.)
3. (3단계) 직접 수리 및 비용 청구: 합리적인 비용의 수리 업체를 통해 수리를 진행하고, 반드시 '영수증'과 '세부 내역서'를 받아두어야 합니다. 이후 약속대로 월세에서 해당 금액을 공제하고 송금하면 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 이를 '필요비 상환 청구권'이라고 합니다.

⚠️ 최후의 수단, 내용증명: 위 방법으로도 해결이 안 될 경우, 우체국을 통해 '수선 요구 및 불이행 시 손해배상 청구' 등의 내용증명을 보내는 방법도 있습니다. 이는 법적 분쟁으로 가기 전, 상대방을 압박하는 매우 효과적인 수단입니다.

임대차 계약은 집주인과 세입자 간의 약속입니다. 서로의 책임과 의무를 명확히 알 때 불필요한 오해와 분쟁을 줄일 수 있습니다. 이 글을 잘 저장해 두셨다가, 곤란한 상황이 생겼을 때 여러분의 당당한 권리를 지키는 무기로 활용하시기 바랍니다.

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