얼마 전 친한 후배가 결혼 소식을 알리면서 한숨부터 쉬더라고요. "선배, 요즘 대출 이자 무서워서 집 살 엄두가 안 나요. 그냥 전세 살아야 할까 봐요."
남일 같지 않았습니다. 영끌해서 집을 사도 매달 나가는 원리금에 허덕이는 게 현실이니까요. 그런데 만약, 정부가 연 1%대의 파격적인 금리로 집값의 최대 70%까지 빌려주고, 나중에 집값이 오르면 그 이익을 '조금' 나눠 갖자고 제안한다면 어떠실 것 같으세요?
많은 분들이 바로 이 '이익을 나눈다'는 지점에서 고개를 갸웃합니다. "대체 얼마나 떼어가는 건데?", "혹시 나중에 집 뺏기는 거 아니야?" 와 같은 걱정 때문이죠. 오늘, 이름은 들어봤지만 속은 몰랐던 '공유형 모기지'에 대한 모든 궁금증을 이 글 하나로 완벽하게 해결해 드리겠습니다.
🤔 1단계: 공유형 모기지, 대체 정체가 뭐야?
공유형 모기지는 간단히 말해 '초저금리 대출 + 이익 공유' 모델입니다. 주택도시기금이 여러분의 든든한 '투자 파트너'가 되어주는 개념이죠.
시중 은행보다 훨씬 낮은 1%대 고정금리로 돈을 빌려주는 대신, 나중에 집을 팔아 이익이 생기면 그중 일부를 기금과 나누는(Share) 제도입니다. 당장의 이자 부담은 확 낮추고, 미래의 집값 상승 이익은 정부와 함께 누리는 거죠. 크게 '수익 공유형'과 '손익 공유형' 두 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 수익 공유형 모기지 | 손익 공유형 모지 |
|---|---|---|
| 핵심 특징 | 이익(수익)이 나면 공유 (손실은 100% 내 몫) | 이익(수익)과 손실 모두 공유 (진정한 동업자) |
| 대출 금리 | 연 1.8% 고정 | 최초 5년 연 1.3%, 이후 연 2.3% 고정 |
| 대출 한도 (LTV) | 주택가격의 최대 70% 이내 | 주택가격의 최대 40% 이내 |
❓ 2단계: 그래서 얼마나 떼어 가는데? (수익/손실 정산법)
가장 많이 하시는 질문입니다. "이익을 나눈다"는 건 알겠는데, 그 기준이 뭘까요? 아주 간단합니다. 정부가 투자한 지분율(내가 받은 대출금 비율)만큼입니다.
🚨 핵심 원칙
(내가 갚을 이익/손실) = (총 발생 이익/손실) × (총 집값 대비 내 대출금의 비율)
예를 들어, 5억짜리 집을 사면서 대출을 2억(40%) 받았다면, 나중에 발생한 이익이든 손실이든 딱 40%만큼만 정부와 나누는 겁니다.
🔥 만약 LTV 70% 대출받으면, 이익의 70%를 줘야 하나요?
네, 정확히 맞습니다. 만약 '수익 공유형'으로 주택 가격의 70%를 대출받았다면, 발생한 이익의 70%를 정부(기금)에 돌려줘야 합니다.
예시: 5억짜리 집, 70% 대출 (3.5억) 후 7억에 매도 (2억 이익)
- 정부 몫 이익: 총 이익 2억 원 × 70% = 1억 4,000만 원
- 내 몫 이익: 총 이익 2억 원 × 30% = 6,000만 원
- 최종 정산: 집 판 돈 7억에서 대출 원금(3.5억)과 정부 몫 이익(1.4억)을 뺀 2.1억이 내 돈이 됩니다. (내 원금 1.5억 + 내 몫 이익 6천만 원)
이렇게 보면 많이 떼어 가는 것 같지만, 그 대가로 우리는 '초기 자금 부담 최소화'와 '연 1.8% 초저금리'라는 엄청난 혜택을 누린 것이죠.
❓ 3단계: 20년 뒤 만기 되면 집 뺏기나요? (만기 정산법)
두 번째로 많이 걱정하시는 부분입니다. "20년 뒤에 돈 없으면 집 팔아서 나가야 하는 거 아닌가?"
결론부터 말씀드리면, 절대 아닙니다. 만기 시에 무조건 집을 팔아야 하는 것은 아니며, 팔지 않고 계속 거주하면서 온전한 내 집으로 만들 수 있습니다.
🏡 집을 안 팔고 계속 살고 싶을 때의 정산 방법
핵심은 '감정평가'입니다. 집을 팔지 않았으니, 공신력 있는 감정평가기관을 통해 만기 시점의 주택 시세를 확인합니다. 이 감정평가액이 '판매 가격'을 대신하게 됩니다.
예시: 5억에 산 집(대출 2억, 40%), 20년 뒤 감정가 12억 원
- 이익 계산: 12억 원 (감정가) - 5억 원 (최초 구매가) = 7억 원 이익 발생
- 정부 몫 이익 계산: 총 이익 7억 원 × 40% = 2억 8,000만 원
- 만기 시 최종 상환할 총액: 대출 원금(2억) + 정부 몫 이익(2.8억) = 4억 8,000만 원
💰 상환할 목돈이 없는데 어떡하죠?
대부분의 사람들은 만기 시에 4억 8,000만 원이라는 현금이 없습니다. 해결책은 간단합니다. 바로 '일반 주택담보대출로 대환(갈아타기)'하는 것입니다.
오른 집값(12억 원)을 담보로 일반 은행에서 새로운 주택담보대출을 4억 8,000만 원만큼 받아서, 기존의 공유형 모기지를 모두 갚아버리는 거죠. 이렇게 하면 정부와의 '동업' 관계는 완전히 청산되고, 해당 주택은 온전히 내 소유가 되며 일반 은행 대출만 남게 됩니다.
💡 최종 결론: 공유형 모기지, 누구에게 최고의 선택일까?
공유형 모기지는 모든 사람에게 정답이 아닙니다. 하지만 아래와 같은 분들에게는 그 어떤 상품보다 강력한 '내 집 마련의 사다리'가 될 수 있습니다.
- ✔️ 초기 자본이 부족해 높은 LTV가 절실한 신혼부부, 사회초년생
- ✔️ 매달 나가는 고정 이자 부담을 극단적으로 줄이고 싶은 분
- ✔️ 집값의 폭발적인 상승보다는 안정적인 주거와 하락 방어를 더 중요하게 생각하는 분
미래의 이익을 조금 나누는 대신, 현재의 고통(높은 이자, 부족한 초기 자금)을 해결하는 현명한 선택지. 이제 막연한 두려움은 버리고, 당신의 내 집 마련 전략에 '공유형 모기지'를 포함해 보는 것은 어떨까요?
※ 주의 안내사항
- 본 포스팅은 2025년 9월 정보를 기준으로 작성되었으며, 정책 및 금융 상품의 세부 조건은 변동될 수 있습니다.
- 대출 한도, 금리 등은 개인의 신용도 및 소득, 주택 조건에 따라 달라질 수 있으므로 단순 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.
- 가장 정확한 정보는 주택도시기금 홈페이지 및 지정 수탁은행(우리은행, 신한은행 등)을 통해 직접 상담 후 확인하시는 것이 필수적입니다.
- 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 대출 상품 가입을 권유하는 것이 아닙니다. 모든 금융 결정에 대한 책임은 본인에게 있습니다.