전세 계약 전 '이 서류' 안보면 100% 후회합니다! '등기부등본' 5분 만에 보고 깡통전세 피하는 법

안녕하세요! 당신의 소중한 보증금을 지키는 금융 보안관, '팁ABC'입니다.

 

마음에 쏙 드는 집을 발견했을 때의 그 설렘, 다들 아시죠? 깨끗한 인테리어, 완벽한 채광, 역세권 위치까지. 당장이라도 계약서에 도장을 찍고 싶어 마음이 조급해집니다. 부동산 중개인과 집주인은 "이런 집 금방 나가요"라며 우리를 재촉하죠.

하지만 바로 그 순간, 우리는 반드시 심호흡을 하고 이성을 찾아야 합니다.

 

이전 글에서 '전세보증금 반환보증'이라는 든든한 보험에 대해 배웠지만, 그건 어디까지나 사고 발생 후를 대비한 '안전벨트'입니다. 오늘 우리가 배울 **'등기부등본' 확인**은, 애초에 사고 날 위험이 있는 '위험한 차'를 피하는, 훨씬 더 근본적이고 중요한 '사전 점검'입니다.

 

등기부등본은 그 집의 과거와 현재, 모든 빚과 권리 관계가 기록된 '족보'이자 '신분증'입니다.

 

어려운 법률 용어에 겁먹을 필요 없습니다. 딱 3가지만 확인하면, 99%의 전세사기 위험을 걸러낼 수 있습니다. 오늘 단 5분만 투자해서, 당신의 수억 원을 지키는 평생 기술을 배워가세요.

 

 

 

 

 

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1. 등기부등본의 구조: '표제부, 갑구, 을구'만 알면 끝!

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 '인터넷등기소'에서 700원이면 누구나 뗄 수 있습니다. 서류는 크게 세 부분으로 나뉩니다.

• [표제부]: 이 집의 주소와 정보가 맞나?
  • 역할: 건물의 주소, 층, 호수 등 부동산의 기본 정보가 담겨있습니다.
  • 체크포인트: 내가 계약하려는 집의 주소, 동, 호수가 표제부에 적힌 내용과 **토씨 하나 안 틀리고 정확히 일치**하는지 확인해야 합니다.
• [갑구]: 이 사람이 진짜 집주인이 맞나?
  • 역할: 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 즉, 누가 이 집의 현재 주인이고, 과거 주인은 누구였는지 알 수 있습니다.
  • 체크포인트: 현재 나에게 집주인이라고 소개한 사람(계약자)의 이름, 신분증과 '갑구'에 적힌 **현재 소유자의 이름이 동일한지** 반드시 확인해야 합니다.
• [을구]: 이 집에 빚은 얼마나 있나? (가장 중요!)
  • 역할: 소유권 이외의 권리, 즉 '빚'에 관한 내용이 기록됩니다. 은행에서 돈을 빌린 '근저당권' 등이 대표적입니다.
  • 체크포인트: '을구'가 깨끗하다면 가장 좋지만, 빚이 있더라도 안전한 수준인지 계산해보는 것이 핵심입니다.

2. 위험 신호! '깡통전세'를 피하는 3가지 필살 체크리스트

부동산 초보라도 아래 3가지만 기억하면 '위험한 집'을 99% 걸러낼 수 있습니다.

① 과도한 빚 (근저당권)

• 확인할 것: '을구'에 적힌 '채권최고액' (은행이 집주인에게 빌려준 돈. 보통 실제 대출 원금의 120%로 설정됨)
• 안전 공식: 집주인의 빚(채권최고액) + 나의 전세보증금 ≤ 집 시세의 70%
• 액션 플랜: '호갱노노', '네이버 부동산' 등에서 해당 아파트/빌라의 최근 실거래가를 확인한 뒤, 위 공식에 대입해 안전 마지노선(70%)을 넘는지 반드시 계산해보세요. 80%를 넘어가면 위험 신호입니다.

② 빨간 줄: 가압류, 압류, 가처분, 경매

• 확인할 것: '갑구' 또는 '을구'에 '가압류', '압류', '가처분', '경매개시결정' 등의 무서운 단어가 있는지 확인하세요.
• 안전 공식: 이런 단어가 단 하나라도 보이면, 그 집은 쳐다보지도 말고 나오세요. 집주인이 심각한 채무 불이행 상태에 빠져있다는 뜻으로, 보증금을 떼일 확률이 매우 높은 '폭탄' 같은 집입니다.

③ 숨은 주인: 신탁등기

• 확인할 것: '갑구'의 소유자가 개인 이름이 아닌 'OO신탁회사' 같은 회사 이름으로 되어 있는지 확인하세요.
• 안전 공식: 이 경우 집의 실소유주는 신탁회사입니다. 계약서에 명시된 임대인이 아닌, **반드시 신탁회사의 정식 동의(신탁원부 확인 필수)를 얻어야만 계약이 유효**합니다. 절차가 복잡하고 위험 부담이 크므로, 부동산 초보라면 **신탁등기 된 집은 가급적 피하는 것이 상책**입니다.

⭐ 꿀팁: 등기부등본은 '계약 당일' 잔금 치르기 직전에 한 번 더!
나쁜 마음을 먹은 집주인이 계약과 잔금일 사이에 몰래 대출을 받을 수도 있습니다. 계약 당일, 잔금을 보내기 직전에 인터넷등기소에서 다시 한번 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동사항이 없는지 최종 확인하는 습관이 내 돈을 지키는 최고의 방법입니다.

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700원. 스타벅스 커피 한 잔 값의 1/7도 안 되는 이 돈으로, 우리는 수억 원에 달하는 전 재산을 지킬 수 있습니다. 부동산 계약에서 '괜찮겠지'라는 막연한 믿음만큼 위험한 것은 없습니다. 중개인을 믿기 전에, 집주인을 믿기 전에, 데이터와 서류를 믿으세요. 오늘 배운 등기부등본 확인법은 당신이 평생 써먹을 수 있는 가장 강력한 금융 호신술이 될 것입니다.

 

[유의사항]

본 포스팅은 등기부등본의 기본적인 확인 사항에 대한 정보 제공을 목적으로 하며, 법률적 자문을 대체할 수 없습니다. 부동산 계약은 중대한 법률 행위이므로, 계약 과정에서 의심스러운 점이나 특이사항이 발견될 경우 반드시 공인중개사, 법무사 등 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.