요즘 "내 집 마련"이라는 말이 참 낯설게 들리시죠? 얼마 전 친한 후배가 결혼 소식을 알리면서 한숨부터 쉬더라고요. "선배, 서울에 아파트 전세 얻을 돈으로 경기도에 집을 살 수 있다는데, 대출 이자 감당할 생각을 하니 앞이 캄캄해요."
남일 같지 않았습니다. 영혼까지 끌어모아 집을 사도 매달 수백만 원의 원리금에 허덕이는 게 현실이니까요. 그런데 만약, 정부가 연 1%대의 파격적인 금리로 집값의 최대 70%까지 빌려주고, 나중에 집값이 오르면 그 이익을 좀 나눠 갖자고 제안한다면 어떠실 것 같으세요?
에이, 그런 게 어딨냐고요? 바로 여기 있습니다.
많은 분들이 이름은 들어봤지만 제대로는 알지 못해 놓치고 마는 '진주 속의 흙', 바로 주택도시기금의 '공유형 모기지' 이야기입니다.
초기 자금이 부족한 신혼부부, 생애최초 주택 구매자들을 위해 정부가 마련한 비장의 카드죠. 오늘 이 글 하나로 공유형 모기지의 모든 것을 완벽하게 이해하고, 당신이 대상이 되는지 바로 판단할 수 있도록 떠먹여 드리겠습니다.
🤔 공유형 모기지, 대체 정체가 뭐야?
공유형 모기지는 간단히 말해 '저금리 대출 + 이익 공유' 모델입니다. 주택도시기금이 여러분의 든든한 투자 파트너가 되어주는 개념이죠.
시중 은행보다 훨씬 낮은, 거의 전세자금대출 수준의 1%대 고정금리로 돈을 빌려주는 대신, 나중에 집을 팔아서 이익이 생기면 그 중 일부를 기금과 나누는(Share) 제도입니다. 당장의 이자 부담은 확 낮추고, 미래의 집값 상승 이익은 정부와 함께 누리는 거죠. 혼자 모든 리스크와 부담을 지는 일반 주택담보대출과는 개념부터 다릅니다.
이 상품은 크게 두 가지, '수익 공유형'과 '손익 공유형'으로 나뉩니다.
🔍 수익형 vs 손익형, 나에게 맞는 건 뭘까? (핵심 비교)
두 상품은 이름처럼 미묘한 차이가 있고, 이 차이가 당신의 유불리를 결정합니다. 어떤 차이가 있는지 한눈에 비교해 드릴게요.
| 구분 | 수익 공유형 모기지 | 손익 공유형 모기지 |
|---|---|---|
| 핵심 특징 | 이익(수익)이 나면 공유 | 이익(수익)과 손실 모두 공유 |
| 대출 금리 | 연 1.8% 고정 | 최초 5년 연 1.3%, 이후 연 2.3% 고정 |
| 대출 한도 (LTV) | 주택가격의 최대 70% 이내 | 주택가격의 최대 40% 이내 |
| 상환 방식 | 20년 원리금 균등분할상환 | 20년 만기일시상환 (이자만 납부) |
| 누구에게 유리할까? | - 초기 자금이 부족한 사람 - 안정적인 원리금 상환 선호 - 집값 상승을 더 강하게 확신 |
- 매달 내는 돈을 최소화하고 싶은 사람 - 집값 하락의 위험을 정부와 나누고 싶은 사람 |
쉽게 말해, '수익 공유형'은 더 많이 빌려주는 대신 집값이 떨어져도 손실은 오롯이 내 몫입니다. 반면 '손익 공유형'은 덜 빌려주지만, 혹시 모를 집값 하락의 충격도 정부가 함께 나눠서 짊어준다는 큰 장점이 있죠.
💰 그래서 얼마나 이득인데? 시뮬레이션 돌려보기
이익 공유, 말이 좀 어렵죠? 구체적인 예시로 감을 잡아봅시다.
상황: 생애최초 주택 구매자인 김 대리가 5억 원짜리 아파트를 '수익 공유형 모기지'로 2억 원(주택가격의 40%) 대출받아 구매 후, 10년 뒤 7억 원에 팔았다고 가정해 봅시다.
- 매각 차익 계산: 7억 원(매도가) - 5억 원(매입가) = 2억 원
- 기금의 이익 공유분 계산: 매각 차익(2억) X (대출 원금(2억) / 매입가(5억)) = 2억 X 40% = 8,000만 원
- 최종 결과: 김 대리는 집을 팔고 대출 원금 2억 원과 이익 공유분 8,000만 원을 상환합니다. 남은 매각 대금 4억 2,000만 원은 온전히 김 대리의 몫이 됩니다.
만약 김 대리가 일반 주담대(가령 연 4.5%)를 받았다면 10년간 훨씬 많은 이자를 냈을 겁니다. 공유형 모기지를 통해 낮은 이자로 주거 안정을 누리고, 시세 차익의 일부는 공유했지만 여전히 1억 2,000만 원의 차익을 얻은 셈이죠. 당장의 현금흐름이 중요한 사람에게는 매우 합리적인 선택이 될 수 있습니다.
📋 나도 신청할 수 있을까? 자격 조건 & 신청 방법 총정리
아무리 좋아도 그림의 떡이면 안 되겠죠? 아래 자격 요건을 꼼꼼히 확인해보세요.
- 소득: 부부합산 연소득 6천만 원 이하 (단, 생애최초 주택 구매자는 7천만 원 이하)
- 자산: 부부합산 순자산가액 4.88억 원 이하 (2025년 기준)
- 주택: 무주택 세대주 (생애최초 또는 5년 이상 무주택)
- 대상 주택: 수도권 및 광역시, 인구 50만 이상 도시의 전용면적 85㎡ 이하, 6억 원 이하 아파트
신청 절차는 다음과 같습니다.
- 은행 상담: 주택도시기금 수탁은행(우리은행, 신한은행 등)에 방문하여 상담 및 가능 여부 확인
- 서류 준비: 신분증, 매매계약서, 주민등록등본, 소득증빙서류(원천징수영수증 등), 재산증빙서류 등
- 대출 신청 및 심사: 은행에 서류를 제출하고 대출 심사를 받습니다.
- 대출 실행: 잔금일에 대출금이 실행됩니다. ※주의: 반드시 소유권 이전 등기 전에 신청해야 합니다!
👍 이런 분들께 강력 추천합니다! (장점과 단점)
세상에 완벽한 상품은 없듯이 공유형 모기지도 장단점이 명확합니다.
장점 (이런 분께 추천!):
- ✔️ 초기 자본이 부족해 LTV를 최대한 활용해야 하는 신혼부부/사회초년생
- ✔️ 매달 나가는 고정 이자 부담을 극단적으로 줄이고 싶은 분
- ✔️ 집값의 폭발적인 상승보다는 안정적인 하락 방어를 더 중요하게 생각하는 분 (특히 손익 공유형)
단점 (이런 분은 고민!):
- ✔️ 향후 막대한 시세 차익을 기대하며 '투자' 목적으로 접근하는 분
- ✔️ 미래의 이익을 정부와 나눈다는 것에 거부감이 있는 분
- ✔️ 아파트 외의 주택(빌라, 단독주택 등)을 구매하려는 분
결론적으로 공유형 모기지는 '투자의 관점'이 아닌 '주거 안정의 관점'에서 접근해야 하는 매우 훌륭한 정책 상품입니다. 높은 대출 이자 때문에 내 집 마련을 포기하고 전월세를 전전하기보다는, 정부와 손잡고 안정적인 보금자리를 마련한 뒤 차근차근 자산을 불려 나가는 현명한 전략이 될 수 있습니다.
※ 주의 안내사항
- 본 포스팅은 2025년 9월 정보를 기준으로 작성되었으며, 정책 및 금융 상품의 세부 조건은 변동될 수 있습니다.
- 대출 한도, 금리 등은 개인의 신용도 및 소득, 주택 조건에 따라 달라질 수 있으므로 단순 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.
- 가장 정확한 정보는 주택도시기금 홈페이지 및 지정 수탁은행(우리은행, 신한은행 등)을 통해 직접 상담 후 확인하시는 것이 필수적입니다.
- 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며, 대출 상품 가입을 권유하는 것이 아닙니다. 모든 금융 결정에 대한 책임은 본인에게 있습니다.
*그럼 대출기한이 끝났을때는 무조건 집을 팔아서 이익을 정산해야하는건가?
*이익은 몇대몇으로 나누지?
등등이 궁금하면 아래글 참조!!!!
2025.09.05 - [분류 전체보기] - 공유형 모기지 A to Z: 70% 대출받으면 이익 70% 반납? 20년 뒤 집은 뺏기나? (2025년 총정리)
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